Vente de terrain : l'étude de sol G1 est-elle obligatoire ?

Vous envisagez de vendre un terrain constructible et votre notaire vous demande une étude de sol G1. La demande peut surprendre, surtout si c'est la première fois que vous entendez parler de cette obligation. Depuis octobre 2020, la loi ELAN a pourtant introduit cette exigence dans certains cas précis.

Alors, êtes-vous concerné ? Voici les éléments essentiels pour comprendre et agir sereinement.

L'étude de sol G1 : une obligation ciblée sur les zones argileuses

L’étude de sol G1 n’est pas requise pour toutes les ventes de terrains. Elle devient obligatoire uniquement lorsque deux conditions sont réunies :

• le terrain est constructible,

• et il se situe dans une zone d’exposition moyenne ou forte au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA).

Ce phénomène naturel, contraction en période sèche puis gonflement lors des réhydratations, est aujourd’hui l’une des principales causes de fissurations et de sinistres sur maisons individuelles. C’est pour limiter ces risques que le législateur a rendu ce diagnostic obligatoire avant la vente.

En pratique, près de 48 % du territoire métropolitain est concerné. Les régions Centre-Val de Loire, Nouvelle-Aquitaine, Bourgogne-Franche-Comté, PACA et Île-de-France figurent parmi les plus exposées.

Comment vérifier si votre terrain est concerné ?

La vérification est simple et rapide. Rendez-vous sur le portail officiel Géorisques (georisques.gouv.fr), entrez l’adresse ou la référence cadastrale du terrain, puis activez le filtre « Argiles ».

Quatre niveaux d’exposition apparaissent : nul, faible, moyen ou fort.

• Seules les zones orange (moyenne) et rouge (forte) déclenchent l’obligation légale.

• Si votre parcelle se situe en jaune (faible) ou en blanc (nul), aucune contrainte réglementaire ne s’applique. Cependant, certains vendeurs choisissent malgré tout de réaliser l’étude pour sécuriser la transaction et rassurer les acheteurs.

À noter : si les documents d’urbanisme interdisent la construction de maisons individuelles sur la parcelle, l’obligation disparaît, quel que soit le niveau de risque.

Qui finance l’étude et à quel moment la réaliser ?

La réalisation de l’étude G1 incombe au vendeur. Cette règle s'applique à tous, particuliers comme professionnels. Le coût varie généralement entre 600 et 1 200 €, selon la configuration du terrain et le nombre d’investigations nécessaires.

L’étude doit être effectuée avant la mise en vente et annexée à la promesse de vente, puis à l’acte authentique. Le notaire en vérifie systématiquement la présence. Elle reste valable 30 ans, tant que le terrain n’a pas été remanié. Si vous possédez déjà une étude encore valide, par exemple obtenue lors de votre acquisition, vous pouvez la transmettre sans en commander une nouvelle.

Ce que l’étude G1 apporte à l’acquéreur

Le rapport G1 constitue une première analyse des risques géotechniques. Il ne dimensionne pas les fondations (ce rôle appartient à l’étude G2, que l’acquéreur devra réaliser avant la construction), mais il apporte une vision claire du comportement prévisible du sol.

En pratique, l’acheteur du terrain sait :

• de quel type de sol il s’agit,

• quelles contraintes techniques doivent être anticipées,

• et quelles solutions constructives seront probablement adaptées.

Pour le vendeur, cette transparence représente un atout. Un dossier complet inspire confiance, réduit les incertitudes et peut accélérer la vente.

Que se passe-t-il en l’absence d’étude obligatoire ?

L’absence d’étude G1 lorsqu’elle est exigée lors de la vente du terrain expose le vendeur à des risques juridiques. Si l’acquéreur découvre des problèmes liés au sol après la signature, il peut invoquer :

• un manquement au devoir d’information,

• un vice du consentement,

• ou un défaut de conformité.

Dans certaines situations, cela peut conduire à l’annulation de la vente ou à une demande d’indemnisation couvrant les travaux nécessaires. Les recours restent possibles dans les deux ans suivant la découverte du problème. L’étude représente donc une protection juridique autant qu’un document technique.

G1 et G2 : deux études, deux objectifs

La distinction est simple :

• le vendeur fournit l’étude G1,

• l’acquéreur commande l’étude G2 avant de construire.

La G2 est plus poussée : elle dimensionne précisément les fondations en fonction du projet architectural. Elle s'appuie sur la G1, mais la dépasse par la profondeur de ses analyses et investigations.

Si vous vendez un terrain nu, votre obligation s’arrête à la G1. L’acquéreur prendra ensuite le relais pour poursuivre l’étude géotechnique selon son projet.

En résumé, l’obligation d’étude de sol G1 dépend à la fois du caractère constructible de votre terrain et de son exposition au retrait-gonflement des argiles. Lorsqu’elle s’applique, elle sécurise à la fois la vente et la future construction. Un document technique… mais aussi un argument de confiance.

Souhaitez-vous être accompagné ? Nous pouvons vous conseiller, réaliser votre étude G1 et vous guider dès les premières démarches de votre projet.