Vendre sans diagnostic de pollution des sols : quels sont les risques ?

La vente d'un bien immobilier implique de nombreuses obligations légales pour protéger l'acquéreur et sécuriser la transaction. Parmi ces obligations, la question de la pollution des sols occupe une place particulière dans le paysage réglementaire français. Bien que le diagnostic pollution des sols ne figure pas encore parmi les diagnostics immobiliers systématiquement obligatoires, certaines situations l'imposent et sa non-réalisation peut exposer le vendeur à des risques juridiques et financiers considérables.

Les obligations légales actuelles en matière de pollution des sols

La réglementation française établit des obligations spécifiques d'information concernant l'état des sols lors d'une transaction immobilière. Ces obligations varient selon la nature du terrain et son historique d'utilisation.

L'obligation d'information pour les anciens sites ICPE

Lorsqu'un terrain a abrité une Installation Classée pour la Protection de l'Environnement (ICPE) soumise à autorisation ou enregistrement, le vendeur doit impérativement informer l'acquéreur de cette situation. Cette obligation de diagnostic pollution des sols concerne notamment les anciens garages automobiles, stations-service, sites industriels ou installations de stockage.

Le vendeur dispose d'une obligation de résultat : il doit obligatoirement se renseigner pour savoir si une ICPE a été exploitée par le passé sur le terrain. La jurisprudence considère que l'ignorance du vendeur ne peut l'exonérer de sa responsabilité.

Les secteurs d'information sur les sols (SIS)

Depuis la loi ALUR de 2014, l'État élabore des Secteurs d'Information sur les Sols (SIS) qui recensent les terrains où une pollution avérée justifie des précautions particulières. En Île-de-France, 40 SIS ont déjà été publiés et 160 autres sont prévus dans les mois à venir.

Lorsqu'un terrain se situe dans un SIS, le vendeur doit en informer l'acquéreur par écrit dans le contrat de vente. Cette information fait également partie de l'état des risques et pollutions (ERP) qui doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature de l'acte de vente.

Les risques encourus en cas d'absence de diagnostic

Ne pas réaliser un diagnostic de pollution des sols lorsque celui-ci s'impose peut avoir des conséquences lourdes pour le vendeur, tant sur le plan juridique que financier.

Risques juridiques pour le vendeur

L'absence de diagnostic pollution des sols quand celui-ci est requis expose le vendeur à plusieurs actions en justice. Si une pollution est découverte après la vente et qu'elle rend le terrain impropre à sa destination, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte pour agir.

L'acquéreur peut alors demander :

• La résolution de la vente

• Une restitution partielle du prix

• La réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût n'est pas disproportionné par rapport au prix de vente

Impact financier de la pollution des sols

Une pollution des sols peut avoir des conséquences financières majeures. Elle entraîne généralement une baisse significative de la valeur du bien et peut nécessiter des travaux de dépollution coûteux. Dans certains cas, elle peut même rendre impossible certains usages du terrain, limitant drastiquement les possibilités de valorisation.

Quand le diagnostic devient-il obligatoire ?

Plusieurs situations rendent le diagnostic de pollution des sols légalement exigible, selon des critères précis définis par la réglementation française.

Pour les ICPE en cessation d'activité

Le diagnostic pollution des sols obligatoire s'impose systématiquement lors de la cessation d'activité d'une installation classée soumise à autorisation. L'exploitant doit réaliser un diagnostic environnemental complet et, si nécessaire, procéder à la remise en état du site.

En cas de changement d'usage

Lorsqu'un terrain situé en Secteur d'Information sur les Sols fait l'objet d'un projet de construction ou d'aménagement nécessitant un permis, une étude des sols certifiée devient obligatoire. Cette étude doit être réalisée par un bureau d'études certifié selon la norme NF X31-620-2.

À la demande de l'administration

L'administration peut également exiger un diagnostic pollution des sols en cas de doute ou de nuisance, notamment lors d'une demande de permis de construire. Cette exigence vise à s'assurer de la compatibilité entre l'usage futur et l'état réel des sols.

Les démarches préventives recommandées

Recherches documentaires préalables

Avant toute transaction, il est recommandé de consulter les bases de données publiques (BASIAS, BASOL, Géorisques) pour identifier d'éventuelles activités polluantes passées sur le site. Ces outils permettent d'évaluer la nécessité de pousser plus loin les investigations.

Réalisation volontaire d'un diagnostic

Même lorsqu'il n'est pas légalement obligatoire, un diagnostic pollution des sols peut s'avérer judicieux pour sécuriser la transaction. Cette démarche volontaire protège le vendeur contre d'éventuelles réclamations ultérieures et rassure l'acquéreur sur la qualité du bien.

La méthodologie comprend généralement deux phases : une étude historique et documentaire (phase 1) suivie, si nécessaire, d'une caractérisation de la qualité des sols par prélèvements et analyses (phase 2).

Bien que le diagnostic pollution des sols ne soit pas systématiquement obligatoire, son absence dans certaines situations peut exposer le vendeur à des risques juridiques et financiers considérables. Une approche préventive reste la meilleure stratégie pour sécuriser les transactions immobilières.